开发商自揭家丑要求毁约,房价上涨开发商起诉购房协议无效

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原标题:开发商自揭家丑要求毁约,原来是房价涨了

原标题:房价上涨石家庄一开发商起诉购房协议无效,法院:恶意诉讼

河北的赵女士今年遭遇了一场离奇诉讼,起诉她的原告她曾经购买楼盘的开发商——石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司。开发商起诉的理由是,售楼手续不全,也就是说,我卖给你的楼不合法,要求解除与赵女士签订的购房合同。

今年8月,因房价上涨后,西安房地产开发商举报自己当初无证销售,并将不愿意退房的业主告上法庭。这一消息引爆舆论热议,同时国内多地爆出类似事件。

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事实上,由于市场监管不到位,曾经房地产项目一度无证出售情况比比皆是,开发商在未取得预售资格的情况下,便与业主签订认购协议或认筹协议。

开发商为什么要这样做?

然而,相关法律法规明确,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

石家庄桥西区法院近日对这起案件作出一审判决,

当房价开始一路狂飙后,风险凸现。

揭开了开发商起诉业主背后的小秘密。

无良开发商面对巨大的利益差额,纷纷举报自己无证销售,试图作废此前认购合同,再以现在的高价重新销售。

业主:支付房款后,现房迟迟未能交付

对于购房业主来说,不仅面临着合同无效的风险,也错失了房价低点和机会成本,进退两难,有苦难言!

河北的赵女士说,因为家里老人年事已高,跟晚辈住得比较远,这几年家里人一直想买一个离得近一点的房子:“在中山西路发现了麒融国际的这个房子,当时他给我们看了一下沙盘,完了我们问他房子这儿还有哪个?他就给我们推荐的是一号楼的2013,2203和2603。”

近日,河北省石家庄市桥西区人民法院对这样一起案件作出一审判决,认定开发商向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为,构成恶意诉讼,判决驳回其诉讼请求。

房屋已经是现房,旁边也有人入住,赵女士说,一家人回家商量了一下,便签订了内部认购协议,并反复到几套房子中查看情况:“2016年3月下旬到4月1号,到现场白天看房四次。因为房子临街,担心那个夜间噪音大,所以在2016年4月2号,晚上我们就到这两个房间实地感受,噪音做了一个对比。”

2016年,家住石家庄市的赵某斥资95万余元,全款购买了石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司开发的麒融国际项目房屋一套,并签订了《内部认购协议》,约定交房时间为2017年5月1日。

但打完房款后,现房却迟迟未能交付。赵女士表示,“他给我的回答是说后边2号、3号楼马上就要交工,你们这些交钱的要跟他们一块交工。我说那为什么别人家你就让住不让我们住,他说人家比你们交钱早,你们是16年交的,人家11年、12年就交了钱了,所以人家先住你们后住。”

今年8月,世纪鸿基公司向法院提起诉讼,由于麒融国际项目截至目前没有取得任何手续,请求法院确认其与被告赵某签订的《内部认购协议》为无效合同。

赵女士及其家人在近几年中通过多次交涉、报警等方式,督促开发商交房。

庭审中,原告明确表示其请求宣告案涉合同无效的规范依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,即“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。

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被告认为,根据相关统计,石家庄市房价2016年均价7548.42元,2018年均价15843.13元,整整上涨了一倍,原告起诉的动因并非源于权益受损寻求司法保护,而是为了逃避履行义务以及获取不法利益,企图以合法形式达到非法目的。

开发商自曝无证销售状告业主购房无效

“原告的意图一旦得以实现,会有众多的购房者权益无法保障,最终受损害的,将是社会公共利益以及本地区的司法公信力。”被告在庭审上说。

令他们没想到的是,今年8月,开发商石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司却将他们诉至法庭,要求确认合同无效。庭审中,原告方代理律师在回答审判员回答时这样说

法院查明,原被告双方在签订《内部认购协议》时,涉案房屋系现房,但原告未提供办理竣工验收的证据,案涉项目至今尚未取得商品房预售许可证明。

审判员:那么请你明确一下,你要求确认合同无效的规范,基础是什么?

法院认为,原、被告对签订《内部认购协议》的事实无异议,该协议应属双方的真实意思表示。原告在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了被告巨额款项后,又在房价大幅上涨后的今天以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效,明显违背诚实信用原则,其向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为,构成恶意诉讼,参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定,应从实体上否定其权利请求。

原告律师:依据最高人民法院商品房买卖合同司法解释第二条规定。(该条款为:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。原告方认为,自己与赵女士一家人签订合同时,房屋未取得商品房预售许可证,因此希望法庭据此判定合同无效。)

综上所述,法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定,一审判决驳回原告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司的诉讼请求。

就房屋销售证照方面,赵女士对法庭作出解释:我问过你们现在有几个证了?他口头给我们回答说是有2到3个证,我们说现场你出示一下证件,他没给我们出示。

河北省石家庄市桥西区人民法院

审判员:你在当时没有看到一个证件,那为什么还要下定决心买这个房?

冀0104民初6440号

赵女士:就是现房,而且我们也敲了邻居家的门,好几个邻居都已经入住。

原告:石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司。

原告方则主张:该房屋认购协议并非双方的真实意思表示,双方之间实际是民间借贷的法律关系:“公司了解被告并不是直接到售楼处找售楼员买房子,实际上是民间借贷。”

法定代表人:贺某,该公司总经理。

审判员:你不要再说民间借贷的问题了。刚才我开庭的时候,让你明确这个确认合同无效的基础是什么?你是要求确认按照最高人民法院商品房买卖合同司法解释第二条的规定,所以说这就是建立在你承认这是商品房买卖合同的基础上。

委托诉讼代理人:焦彦飞,北京市军创律师事务所律师。

法院:构成恶意诉讼,驳回原告诉讼请求

委托诉讼代理人:孙仲德、孙天宇,河北启疆律师事务所律师。

赵女士的代理律师孙天宇接受中国之声采访时认为,原告方希望合同无效的最直接原因就是因为房价翻了一倍:“因为如果是合同无效退房的话,开发商他最多承担的就是两种责任,一种是返还购房款,另外就是承担缔约过失责任。就是因为这个合同缔约时候,他的过失导致合同无效,要给购房者返还一部分的经济利益。这个无效的原因也就是没有预售许可证,购房者自己也是知道的,所以她自己本身也要承担一部分责任,所以这一部分利益一定是小于房价上涨幅度。”

原告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司与被告赵某房屋买
卖合同纠纷一案,本院于2018年8月22日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人焦彦飞,被告赵某及其委托诉讼代理人孙仲德、
孙天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

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